Як новоград-волинцям правильно здати житло в оренду: Роз'яснення від А до Я

Чинним законодавством України передбачено два способи оподаткування доходів від здачі житла в оренду.

У Міністерстві регіонального розвитку та житлово-комунального господарства України оцінили, що 70% ринку оренди житла перебуває в тіні. Для організації прозорих ринкових відносин у цій сфері Мінрегіон розробив проект закону «Про орендне житло».

Сайт з'ясував, як треба платити податки з доходу від здачі житла в оренду власникам за діючими правилами і які нововведення чекають їх, якщо буде прийнятий новий закон «Про орендне житло».

Оподаткування доходів від здачі житла в оренду

За правилами статей 319 і 320 Цивільного кодексу України (ЦКУ), власник майна має право вільно ним розпоряджатися і використовувати, в тому числі, для підприємницької діяльності. Це положення дає можливість власникам житла здавати його в оренду на основі оплатного договору. Орендодавець та орендар самі визначають розмір плати за користування житлом. У пункті 170.1.2 статті 170 Податкового кодексу України (ПКУ) зазначено, що розмір податкового зобов'язання з доходу від здачі житла в оренду обчислюють на основі орендної плати, зазначеної в договорі. Сума фіскального зобов'язання не може бути меншою за мінімальну суму платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальну суму орендної плати щороку визначають місцеві влади. Вони затверджують її базовий розмір в розрахунку за один квадратний метр загальної площі житла і коефіцієнти корекції. Їх вводять, щоб при розрахунку орендної плати конкретної квартири враховувалося її розташування в межах міста - в історичній зоні, в центрі, поруч з ним і на околиці.

Відповідальність за несплату податків з доходів від здачі житла в оренду

Законодавці вважають правопорушенням несплату податків і виконання фіскальних зобов'язань із запізненням. Орендодавець в поточному році сам обчислює і сплачує податок щокварталу. Виплату, за правилами статті 170 ПКУ, податкову виплату треба зробити протягом 40 календарних днів, після останнього дня минулого звітного періоду.

За несплату податку в термін, за правилами статті 127 ПКУ, орендодавці платять штрафи в таких розмірах:

- 10% від величини не сплачене вчасно податкове зобов'язання - при запізненні з платежем на 30 календарних днів включно;

- 20% від величини не сплачене вчасно податкове зобов'язання - при запізненні з платежем на термін більше 30 календарних днів.

Власники житла-орендодавці зобов'язані відобразити дохід від здачі житла в оренду і пов'язане з ним фіскальне зобов'язання в податковій декларації. Органи УКРІНФОРМ порівнюють дані з декларації та відомості про фактичні поквартальних виплати податку в звітному році. Якщо дані з декларації та відомості про фактичні квартальних платежах збіглися - УКРІНФОРМ вважає зобов'язання виконаним.

Податкову декларацію потрібно подавати у строки, які встановлює УКРІНФОРМ. У 2018 року прийом декларацій проводили 1 січня - 9 лютого.

За неточні дані в декларації і запізнення з її подачею установлено базовий розмір штрафу - від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Ці розміри вказані в статті 164-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Штрафи для конкретного порушення, за правилами пункту 5 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» і пункту 169.1.1 ПКУ нараховують на основі соціальної пільги, яка дорівнює 50% мінімуму доходів працездатних осіб на місяць.

У Держбюджеті України на 2018 рік розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб на місяць дорівнює 1 762 грн. Виходячи з цієї суми, розмір штрафу буде таким, грн:

- три мінімуми з розрахунку 50% - 2643;

- вісім мінімумів з розрахунку 50% - 7048.

Як можна здавати житло в оренду

Власник квартири фізична-особа в залежності від порядку оподаткування може здавати в оренду житло двома способами, описаними нижче.

1. При здачі в оренду за договором орендодавець платить податок на доходи фізичних осіб. У цьому випадку він виконує фіскальні зобов'язання за правилами статті 170 ПКУ:

- дохід від здачі нерухомості в оренду оподатковується за ставкою 18% від зазначеної в договорі суми;

- щомісячна орендна плата не може бути меншою за суму, яку розраховують, множачи площу квартири на нормативну вартість одного квадратного метра житла. Цей норматив встановлюється місцевою владою;

- фізичні особи-орендодавці при нотаріальній реєстрації угоди оренди зобов'язані сплатити військовий збір - 1,5% договірної орендної плати.

2. Власник житла, який його в оренду в порядку комерційної діяльності, яку веде в статусі фізичної особи-підприємця (ФОП)

У цьому випадку він має право зареєструватися в одній з груп платників єдиного податку. Виконувати фіскальні зобов'язання треба за правилами обраної групи.

Власник здає житло в оренду як підприємець

Ознаки приналежності і податкове зобов'язання для платників єдиного податку описані в статті 291 глави 1 розділу XIV ПКУ. Ці дані наведені в таблиці нижче.

Групи платників єдиного податку

позначення:

- ПДВ - податок на додану вартість;

- ФОП - фізична особа-підприємець

Законодавці зв'язали перехід на єдиний податок і види підприємництва. Вичерпний перелік обмежень містить пункт 291.5.3 статті 291 ПКУ. Фізичні особи-підприємці не можуть бути платниками єдиного податку, якщо здають в оренду такі об'єкти:

- житлові приміщення або їх частини загальною площею понад 100 кв.м;

- земельні ділянки загальною площею понад 0,2 га;

- нежитлові приміщення - споруди, будинки або їх частини, загальною площею понад 300 кв.м.

Крім єдиного податку фізичні особи-підприємці зобов'язані платити соціальний внесок до Пенсійного фонду. ФОП-роботодавці обчислюють розмір соціального внеску за кількістю працівників. Якщо ФОП ведуть бізнес самостійно, то платять соціальний внесок за себе. Це правило закріплено в законі № 2464-VI «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування» в редакції від 01.01.2018.

За правилами пункту 3 статті 7 закону № 2464-VI, розмір соціального внеску для платників єдиного податку становить 22% мінімальної заробітної плати, встановленої в держбюджеті України на поточний рік. У 2018 мінімальна зарплата дорівнює 3723 грн, а розмір щомісячної виплати соціального внеску - 819,06 грн.

Який податок платять орендодавці в статусі ФОП

Приклад розрахунку фіскального зобов'язання за місяць для орендодавця в статусі ФОП з першої групи платників єдиного податку. Такий вибір групи ФОП обумовлений максимальним розміром річного доходу - 300 тис. грн. Для власника-орендодавця однієї квартири такий дохід в ГФС вважатимуть реальним.

Дані для розрахунку:

1. Квартира площею 60 квадратних метрів. Таке житло користується попитом, і власники охоче виводять його на ринок оренди. За квартиру такої площі не треба платити податок на нерухомість. Житловий метраж 60 квадратних метрів входить в пільгу з нульовою ставкою оподаткування. Це правило прописано в статті 266 ПКУ.

Який податок платять орендодавці фізичні особи на загальній системі оподаткування

У цьому випадку власник житла-орендодавець платить податок на доходи за правилами пункту 170.1 статті 170 розділу IV ПКУ.

Дані для розрахунку:

1. Квартира площею 60 квадратних метрів.

2. Ставка податку - 18% від суми орендної плати, зазначеному в договорі.

3. Сума щомісячного доходу у вигляді платежу за оренду в діапазоні 2500-9000 грн в місяць. 

Формули розрахунку податку за здачу квартири площею 60 кв.м за місяць з орендною платою 2500 грн:

2500 Х 0,18 = 450 грн.

Виплат податку за квартал: 450 Х 3 = 1350 грн.

Річна сплата податку: 450 Х 12 = 5400 грн.

Формули розрахунку податку за здачу квартири площею 60 кв.м за місяць з орендною платою 9000 грн:

Орендна плата Х 0,18 = 9000 Х 0,18 = 1620 грн.

Виплат податку за квартал 1620 Х 3 = 4860 грн.

Річна сплата податку 1620 Х 12 = 19440 грн.

Що чекає ринок з прийняттям нового закону «Про орендоване житло»

У 2018 році в Україні приблизно 70% ринку оренди житла перебуває в тіні. Так оцінив ситуацію віце-прем'єр міністр - міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Геннадій Зубко.

Для врегулювання ринку Кабінет Міністрів доручив Мінрегіону розробити відповідний законопроект. «Готуємо закон, який дозволить встановити правила в цій сфері: що таке орендне житло, яким чином люди будуть в нього вселятися, отримувати прописку, яким чином будуть виселятися - якщо не виконують умови договору», - цитує Зубко.

Проект закону «Про орендне житло» (далі - Законопроект) Мінрегіон розробив півтора роки тому. Документ надійшов у відкритий доступ для обговорення на сайті відомства 21 липня 2016 року.

У сфері найму орендного житла діють положення ЦКУ. Даний Законопроект визначає конкретні особливості ринку орендного житла.

1. Статус орендного будинку-новобудови:

- право власності на орендний будинок може належати одному або декільком особам на праві спільної сумісної або часткової власності;

- об'єктом права власності та інших речових прав може бути орендний будинок в цілому. Такий об'єкт - неподільне майно. Не можна виділити в натурі весь об'єкт або його частку.

2. Будівництво орендних будинків ведеться за правилами чинних законів і мінімальна площа житла в них відповідають чинним нормам.

У Законопроекті зазначено:

- в орендних будинках площа нежитлових приміщень може становити лише 20% площі будівлі;

- орендне житло повинно бути придатне для проживання і може бути обладнано меблями, побутовою технікою, предметами домашнього побуту, засобами зв'язку;

- ділянку для будівництва і експлуатації орендного будинку надається безкоштовно із земель державної і комунальної власності;

- замовник будівництва орендного будинку звільняється від перерахування коштів пайової участі у розвиток інфраструктури населеного пункту.

3. Житло в орендному будинку здає в найм власник або керуюча компанія - розміщують оголошення на офіційному сайті. За договором орендар користується житлом не менше року за плату і має право продовжити термін найму. Договори укладаються в порядку черги по мірі надходження заяв.

4. Власник орендного будинку може розірвати договір найму в таких випадках:

- орендар не виплатив орендну плату два місяці поспіль;

- орендар порушив правила користування житлом, встановлені орендодавцем;

- орендар і проживають разом з ним члени сім'ї та інші особи псують житло або використовують не за призначенням;

- орендодавець повідомляє орендаря про дострокове розірвання договору за місяць до обраної дати.

5. Плата за користування орендованим житлом встановлюється договором найму і складається з таких щомісячних платежів:

- за користування житлом;

- за комунальні послуги, утримання будинку та прибудинкової території;

- зміна розміру плати за користування орендованим житлом в орендних будинках можна проводити тільки раз на рік.